Mietrechtsreform 2001 (1. Teil)

Die lange Zeit heftig umstrittene Mietrechtsreform ist nunmehr doch in den wesentlichen Punkten, wie von der Regierung beabsichtigt, verabschiedet worden. Sie tritt am 01.09.2001 in Kraft.

Ziel war es, die auch sprachlich zum Teil veralteten Regelungen, die teilweise noch auf das Jahr 1896 zurückgehen, verständlicher zu formulieren und den derzeitigen wirtschaftlichen Gegebenheiten sowie den veränderten Lebensverhältnissen anzupassen. Eine wesentliche Vereinfachung sollte insbesondere auch dadurch erreicht werden, dass eine Reihe von Sondergesetzen (z. B. das Gesetz zur Regelung der Miethöhe - MHRG), soweit sie nicht aufgehoben wurden, in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) übernommen wurden. Die inhaltlich wesentlichen Neuregelungen sollen nachstehend kurz zusammengefasst werden:

Mietstruktur und Mieterhöhung
Die bisher im MHRG enthaltenen Regelungen über die Mieterhöhung sind nunmehr in die §§ 537 bis 561 BGB aufgenommen worden.
Mieterhöhungen sind nur zulässig, soweit nicht mietvertraglich eine Erhöhung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren (§ 557 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a BGB). Das Gesetz nennt als Grundlage für eine Mieterhöhung nunmehr ausdrücklich die ortsübliche Vergleichsmiete.
Zur Begründung der Mieterhöhung kann insbesondere auf den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen oder auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von drei Vergleichswohnungen) Bezug genommen werden (§ 558a BGB). Neu sind der so genannte qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank, die erst noch von den Gemeinden und den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern aufgebaut werden soll. Im Unterschied zu den herkömmlichen, zwischen Gemeinden und Interessenvertretern "ausgehandelten" Mietspiegeln versteht das Gesetz unter einem qualifizierten Mietspiegel einen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannten Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel haben in einem Prozess die "Vermutung" der Richtigkeit (§ 558d BGB).

Wichtige Änderungen betreffen auch die so genannte Kappungsgrenze. Sie beträgt nun 20 Prozent (vorher 30 Prozent). Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Eine weitere Beschränkung enthält § 558 Abs. 1 BGB, wonach eine erhöhte Miete mindestens 15 Monate lang unverändert bleiben muss. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. "br />

 

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